Condominio: cosa puoi contestare in un'assemblea e in quanti giorni
Guida per i condomini di Grosseto e provincia: quorum assembleari, 30 giorni per impugnare, ripartizione spese, obblighi dell'amministratore e rendiconto.
- L'amministratore deve convocare l'assemblea per il rendiconto entro 180 giorni e può essere revocato per gravi irregolarità
Chi vive in condominio, a Grosseto come altrove, ha 30 giorni di tempo per impugnare davanti al giudice una delibera di assemblea ritenuta contraria alla legge o al regolamento: un termine perentorio che, se lasciato scadere, rende la decisione definitiva anche se viziata.
Chi può impugnare e in quanto tempo
Il termine, fissato dall'articolo 1137 del Codice civile, riguarda i condomini assenti, dissenzienti o astenuti. Il codice civile ci dice che l'autorità giudiziaria può essere adita entro il termine perentorio di 30 giorni, i quali decorrono per i condomini assenti dal giorno in cui la delibera è stata loro comunicata e per i proprietari presenti, dal giorno della riunione.
Il conteggio parte dal giorno successivo a quello di riferimento. Questo vale per le delibere cosiddette "annullabili" (per esempio per vizi di convocazione o di procedura). Per le delibere nulle, invece, non c'è alcun limite di tempo: possono essere impugnate anche a distanza di anni.
I quorum: quanti condomini servono per decidere
L'articolo 1136 del Codice civile fissa maggioranze diverse a seconda che l'assemblea si riunisca in prima o in seconda convocazione.
| Convocazione | Quorum costitutivo | Quorum deliberativo |
|---|---|---|
| Prima | due terzi del valore dell'intero edificio e dalla maggioranza dei partecipanti al condominio | maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio |
| Seconda | almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio | maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio |
Se l'assemblea di prima convocazione non raggiunge il numero legale, quella di seconda convocazione deve tenersi in un giorno diverso dalla prima.
Come si dividono le spese
L'articolo 1123 del Codice civile stabilisce che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se invece si tratta di beni usati in misura diversa dai vari condomini (penso a un garage o a un ascensore che non serve il piano terra), le spese seguono il criterio dell'uso effettivo. Quando un edificio ha più scale o impianti che servono solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione restano a carico di chi ne trae utilità.
I compiti dell'amministratore
Oltre a eseguire le delibere e curare il regolamento, l'amministratore deve riscuotere i contributi, tenere i registri condominiali (anagrafe, verbali, nomina e contabilità) e, soprattutto, redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. La nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto; l'incarico dura un anno e si rinnova automaticamente.
Cosa fare se il rendiconto non torna
Il rendiconto, disciplinato dall'articolo 1130-bis, deve contenere un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica che renda le voci di entrata e uscita comprensibili. Ogni condomino può chiedere di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in qualsiasi momento e farne copia a proprie spese; le scritture vanno conservate per dieci anni. Se il bilancio non è intelligibile, oppure si teme un errore nei conti, la strada è impugnare entro 30 giorni la delibera che lo ha approvato, chiedendo al giudice di verificarne la correttezza.
L'amministratore può essere revocato dall'assemblea in ogni momento, oppure dall'autorità giudiziaria su ricorso di un singolo condomino in presenza di gravi irregolarità. Tra queste, elencate dall'articolo 1129, figurano l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore, la mancata apertura del conto corrente intestato al condominio e la gestione che genera confusione tra il patrimonio dell'amministratore e quello condominiale.
COSA VA STORTO
L'errore più comune è lasciar passare i 30 giorni confidando in un chiarimento informale con l'amministratore o in una correzione alla prossima assemblea: il termine è perentorio e non si riapre. Attenzione anche ai quorum: una delibera approvata senza la maggioranza richiesta, ad esempio per lavori straordinari che necessitano della maggioranza qualificata, è annullabile solo se qualcuno la impugna entro il termine — altrimenti resta valida ed efficace a tutti gli effetti, vizio compreso.
