Contratto d'affitto: 4+4, cedolare secca, registrazione e chi paga cosa

Chi affitta casa a Grosseto e in provincia, da inquilino o da proprietario, deve conoscere quattro cose prima di firmare: quanto dura il contratto, come si scioglie, quanto costa registrarlo e chi paga le riparazioni. Questa guida raccoglie i dati verificati sulle pagine ufficiali dell'Agenzia delle Entrate, validi a ottobre 2026.

La durata: il contratto 4+4

Il contratto di locazione a uso abitativo a canone libero dura quattro anni, rinnovabili automaticamente per altri quattro se nessuna delle parti comunica disdetta nei termini previsti. Esiste anche la forma a canone concordato, con durata più breve (tre anni più un biennio di proroga), riservata ai Comuni che hanno sottoscritto accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini.

La disdetta

L'inquilino può recedere dal contratto in qualsiasi momento, con un preavviso di sei mesi comunicato al proprietario. Il proprietario, invece, può non rinnovare il contratto alla prima scadenza (dopo i primi quattro anni) solo per i motivi previsti dalla legge sulle locazioni abitative: ad esempio se deve destinare l'immobile a uso personale o di un familiare, se deve ristrutturarlo in modo sostanziale o se l'inquilino dispone già di un'altra abitazione idonea nello stesso Comune. In assenza di questi motivi, il contratto si rinnova per altri quattro anni.

La registrazione: termini e costi

Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla stipula. Per i contratti pluriennali si può scegliere tra pagare l'imposta dovuta per l'intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) oppure versarla anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. L'imposta di registro sui contratti ordinari è pari al 2% del canone annuo con un minimo di imposta pari ad euro 67,00; è inoltre dovuta l'imposta di bollo, variabile dal numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di 32,00 euro.

Un esempio ufficiale aiuta a capire il calcolo: per un contratto di locazione di immobile a uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2026, l'imposta di registro annuale, pari a 144 euro (2% del canone), è versata alla registrazione del contratto ed entro le scadenze del 31/5/2027, 31/5/2028 e 31/5/2029.

Per i contratti a canone concordato la base imponibile è ridotta: l'imposta del 2% si calcola sul 70% del canone annuo.

Cedolare secca: le aliquote

Chi sceglie la cedolare secca sostituisce Irpef, addizionali, imposta di registro e di bollo con un'imposta fissa. L'imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un'aliquota del 10%. La cedolare secca è riservata a locatore e inquilino persone fisiche, fuori dall'esercizio di impresa o professione. Una volta scelta, il proprietario rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone, compreso l'adeguamento Istat, per tutta la durata dell'opzione.

Il deposito cauzionale

Sul fronte fiscale, la posizione dell'Agenzia delle Entrate è chiara: sul deposito cauzionale versato direttamente dall'inquilino non è dovuta alcuna imposta di registro. Se invece il deposito viene pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, è dovuta un'imposta nella misura dello 0,5%. Sul piano civilistico, la legge sull'equo canone fissa da decenni il tetto massimo del deposito in tre mensilità del canone, con l'obbligo per il proprietario di corrispondere ogni anno gli interessi legali maturati.

Spese ordinarie e straordinarie: chi paga

La regola generale, fissata dal Codice civile, distingue le piccole riparazioni di manutenzione ordinaria - a carico dell'inquilino - dagli interventi straordinari (ad esempio il rifacimento di impianti o di parti strutturali) che restano a carico del proprietario. Il contratto può specificare in dettaglio le singole voci: è il punto su cui nascono più contestazioni, quindi conviene verificarle prima della firma.

Cosa va storto

L'errore più comune è non registrare il contratto nei 30 giorni previsti o dimenticare il versamento dell'annualità successiva: oltre alla sanzione, si rischia di perdere la possibilità di far valere il contratto nei confronti di terzi. Un altro errore frequente riguarda la cedolare secca: va comunicata all'Agenzia delle Entrate con il modello RLI al momento della registrazione o, per i contratti già in corso, entro i termini previsti per il versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità.